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东莞市住宅物业服务收费调整政府指导价政策解读
  • 2019-12-24 09:12:01
  • 来源: 本网
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相关文件:关于调整我市住宅物业服务收费政府指导价的通知(东发改〔2019〕496号)


一、我市有哪些物业管理费纳入政府定价?

根据广东省人民政府办公厅印发的《广东省定价目录(2018年版)》的有关规定,“保障性住房及物业服务收费,普通住宅(含车主自有车位、车库)前期物业收费”纳入政府定价(指导价)管理。目前,我市根据省的相关规定,对保障性住房物业服务收费、普通住宅(含业主自有产权车位、车库) 前期物业服务收费实行政府指导价管理,由市价格主管部门制定;别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价,由物业服务企业与业主双方协商确定。

二、为什么要调整我市住宅物业服务收费指导价?

我市原住宅物业服务收费政府指导价(带电梯住宅物业政府指导价2.40元/平方米、不带电梯住宅物业政府指导价从最高1.80元/平方米?月)从2004年10月1日起施行,至今已超过15年。在此期间,我市物业服务模式、服务要求、服务成本等都发生很大变化。人工费用、清洁卫生、设施运行维护、物料费用等服务成本上涨幅度较大。原指导价未能及时疏导企业成本上升压力,出现成本与收费倒挂现象,部分企业通过降低服务标准等方法降低成本,物业服务双方的价费矛盾日益增加,不利于行业发展和保障业主利益。对比周边广州、深圳、佛山、中山等地,我市物业服务收费政府原指导价属最低水平,与社会经济发展和行业发展水平不相适应原指导价按照服务等级制定不同标准的操作性不强,突破政府指导价的定价规则也不够合理,需要建立更加合理、可行的物业服务政府指导价管理方式。

三、调整的主要内容有哪些?

(一)调整住宅物业服务收费政府指导价。根据物业服务成本和普通住宅物业服务内容等情况,调整全市住宅物业服务收费最高指导价,具体标准由物业服务双方在政府指导价范围内协商确定。业主自有产权的车位(车库)物业服务费按车位(车库)数量计收,收费标准维持不变。以上标准上浮为零,下浮不限。无须报我局办理收费备案等证明。

(二)保障性住房参照政府指导价标准执行。我市保障性住宅物业服务收费执行政府指导价标准。保障对象享有本项目同等权利,承担同等义务,物业服务双方应按项目有关服务内容,收费标准协商确定。保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况,对保障对象物业服务费给予优惠,具体方式由保障房主管部门确定。

(三)明确前期物业管理阶段期间的住宅物业服务收费标准调整的,须按照有关法律法规等程序执行;突破政府指导价的,须按规定成立业主大会后进行。

四、前期招投标或协议选聘的为什么不能突破政府指导价?

据前期统计,现行公布的政府指导价(带电梯住宅物业政府指导价3.0元/平方米、不带电梯住宅物业政府指导价从最高2.40元/平方米?月)基本上可涵盖目前我市绝大部分的住宅小区物业服务收费标准,个别小区如需突破指导价标准的可通过成立业主委员会的方式解决,这样可更有效引导物业服务双方成立业主委员会。

五、对业主有什么影响?

(一)对现有业主住户影响。原有物业服务收费标准已在合同协议、业主公约中约定,需调整、变更的,须按合同约定以及物业管理相关规定进行,业主有主导权。因此,调整政府指导价后对原有物业服务收费标准不会直接产生影响。

(二)对新建住宅小区业主的影响:1.新标准主要是对以后新建住宅物业约定具体收费标准时的指导价格,开发企业可在指导价范围内通过招投标或协议等方式选聘物业服务企业。若高收费,开发企业应考虑新项目后期销售情况,物业服务标准和物业服务质量与购房意愿挂钩。故此,若开发企业针对物业服务收费顶格收费也应考虑销售情况等因素;2.物业服务收费政府指导价最高价格比现行标准有所提高,会使物业服务双方约定具体收费标准时的空间增大。但由于新建物业服务实行招投标制度,可通过公开招投标方式,根据服务内容、服务质量等选聘物业服务企业和约定收费标准,促进费用与服务水平相适应。

六,前期住宅物业服务收费怎么调整?

现有住宅小区的物业服务费应按合同约定的物业服务收费标准收取,需要在政府指导价范围内调整的,物业服务双方应按照《物权法》《广东省物业管理条例》等规定的程序和要求进行,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(即“双过半”)同意,并在物业服务合同中重新约定后执行。物业服务双方需突破政府指导价而变更或调整收费标准的,须按规定成立业主大会后进行,物业服务收费相应实行市场调节价。

七、我市调整后的住宅物业服务费相比周边城市高吗?

近年佛山、广州、中山等周边市已相继上调政府指导价标准,指导价标准中不含公共水电分摊(一般住宅小区分摊金额约每平方米每月0.3元-0.5元之间),并允许突破政府指导价,因此,我市调整政府指导价标准在周边城市中处于中等水平。

八、物业服务收费标准与服务水平不对等

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。物业服务行业的发展一定要遵循市场经济规律。当业主认为物业管理质价不相符时,首先可由业主或业主委员会与物业服务企业沟通,要求物业服务企业按法律法规及物业服务合同约定履行职责,也可以通过协商按程序调整物业管理费标准;如物业服务企业不能按照合同约定提供相应水平的物业服务,可召开业主大会决定解除合同、更换物业服务企业。

政府部门在物业管理活动中履行监管职能。业主认为物业服务企业有价格违法违规行为的,可向市市场监管局反映和投诉。涉及物业服务质量等问题,可向住建部门反映,相关部门将按程序处理。协商或调解不成的,建议通过司法途径解决。

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